【ag视讯】棚改货币化终止 上市房企两周市值蒸发近2300亿

本文摘要：7月2日央行发布的数据表明，6月份央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行清净减少抵押补足贷款（PSL）共605亿元。

7月2日央行发布的数据表明，6月份央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行清净减少抵押补足贷款（PSL）共605亿元。这比5月份的投放量较少了近200亿元。PSL贷款即为抵押补足贷款，是棚改货币化移往的主要资金来源。

而棚改货币化又被看作是性刺激购房市场需求、除去房地产库存的最重要因素。在此之前，6月25日，棚改贷款放宽的消息在网络上传到，有媒体报道称之为，新的棚改项目基本早已停止审核。6月26日，不少机构公开发表研报回应了对房地产行业的忧虑。

如华泰期货就回应，“新的棚改项目基本停止审核再行再加PSL放宽，或将对地产投资产生显著压力，对下半年经济走势也将产生负面影响。”在资本市场上，地产股也完全全线下跌。Choice数据表明，沪浅两市截至7月6日的139只房地产股票（证监会行业分类）中，有110只自6月25日以来呈现出暴跌趋势。值得注意的是，PSL放宽背后，房地产公司今年来回购再融资也广泛增加，不少房地产公司自由选择发售债券融资。

今年一季度，过半房产上市公司的负债率在下降，有息负债压力也在减少。139家上市公司市值冷却近2300亿“棚改”即棚户区改建，是诬蔑提高艰难家庭住房条件的城镇危旧住房改建工程。2014年，国务院办公厅印发《关于更进一步强化棚户区改建工作的通报》，前进改建大约1亿人居住于的城镇棚户区和城中村。

对于棚户区改建，政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给与反对。此前，我国大大前进棚改较慢审核地下通道的创建，修改审核程序，对于一些短期项目，审批权劳改至国开行的分支行。

而据市场传闻及多家媒体证实，国开行如今将审批权继续交还，新的棚改项目停止审核。消息一出，地产股一声暴跌。Choice数据表明，截至7月6日沪浅两市139只房地产股票中，有110只自6月25日以来呈现出暴跌趋势。

其中南都物业、保利地产、华侨城A等8家公司的区间跌幅多达了20%。在此背景下，6月27日，国开行新闻办公室公布声明称之为，国家开发银行未曾许可任何人员代表研发银行公开发表言论，有关言论不代表国家开发银行。

与此同时，不少上市公司也开始就棚改政策展开对此。然而，这些都没能挽救地产股的股价颓势。

Choice数据表明，截至6月25日，139只地产股总市值超过22782.9亿元，而到7月8日时，139只地产股的总市值只剩20484.6亿元，这也意味著在短短两周的时间内，地产股的总市值冷却2298.3亿元。同花顺回答财表明，还包括北京城建、中南建设等的棚改概念股共17只。Choice数据表明，截至6月25日，上述17只棚改概念股的总市值为3055.17亿元，到7月8日时，上述概念股市值只剩2795.8亿元，冷却259.3亿元。

市值大跌前10房企中，9家三四线城市有项目记者注意到，在市值暴跌仅次于的10家房地产公司中，除陆家嘴外的9家公司皆有牵涉到三四线城市的项目。如万科A虽然主要在一二线城市布局，但年报表明，公司2017年研发或2018年计划研发的项目中，牵涉到东莞、佛山、珠海、漳州等三线城市的项目；华侨城2017年年报表明，公司在佛山、宜宾等有土地储备；荣盛发展2017年度在廊坊、沧州、邯郸、蚌埠等三线城市皆有项目积极开展；绿地控股2017年年报表明，公司在宿州、黄山、新乡、盐城等多个三四线城市皆有土地储备不存在，在南充、延安等四线或五线城市也有开建的项目。

某种程度，招商蛇口2017年年报表明，公司在佛山、东莞、晋宁等地有白鱼研发项目；华夏幸福2017年度追加签订产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，多个项目坐落于汴京、六安、新乡、湘潭等三四线城市，华夏幸福在河北廊坊也有土地储备。以定减遇冷并转债市，1651亿元债券发售展开中对于A股百余家上市公司而言，棚改货币化放宽的信号是“雪上加霜”，在此之前，上市房企已遭遇资金“严冬”。在上市公司回购募资广泛严苛审查的情况下，2018年，沪浅两市的房地产公司回购募资情况较上一年有所上升。

Choice数据表明，139家上市房企中，有6家在2017年已完成了10次回购，其中银亿股份已完成3次回购，合计募资超强100亿元；上海临港、国创高新分别回购2次，募资额分别为31.62亿元、40亿元。转入2018年，只有中华企业、我爱人我家已完成了定减，分别筹措148.5亿元、16.21亿元；西藏城投在3月回购筹措了11.68亿元资金，但7月却宣告中止发售。

随着上市房企股价大大暴跌，已完成回购的上市公司有不少股价暴跌了近期的回购价格。今年5月22日，中华企业以5.23元/股的价格向上海地产（集团）发售股份。

按照7月6日的4.19元收盘价，中华企业近期股价较回购价的折溢价率为-18.89%。原上市公司昆百大发行股票出售我爱人我家股权，今年2月以8.9元/股的价格已完成回购。截至7月6日收盘，我爱人我家（昆百大4月改名为我爱人我家）股价为6.61元/股，较回购价格腰溢价率为-16.41%。相比之下，西藏城投的折溢价率更加较低，相似不了了之，最后西藏城投7月3日放公告称之为，要求中止发售。

除西藏城投外，不少公司回购也遭遇沉没。6月20日晚，中弘股份放公告称之为，公司在2016年的回购计划因为涉及决议的有效期期满，向证监会退回了此次发售申请人。

1月26日，迪马股份也宣告，要求中止最少10.7亿元的定减计划；1月9日，绿景控股也宣告中止原本发行股票募资不多达67亿元的计划。此外，在证监会透露的融资审查进展中，泰禾集团的回购再融资也表明为“终止”。

对于回购募资可玩性较小的房产上市公司来说，放债券也许是更加精彩的募资方式。Choice数据表明，2015年至今，沪浅两市房地产企业的回购募资总额为3623亿元，同期债券的发售总规模却超过了7092.59亿元。

2018年以来，139家房地产上市公司展开了113次债券发售，合计筹措资金1113.99亿元。2015年-2017年这些公司分别发售了135次债券、189次债券、120次债券，年度合计筹措资金2058.77亿元、2476.93亿元、1307.11亿元。

有不少房地产上市公司发债频密，比如阳光城2015年以来的总债券发售次数超过了32次，总发售规模297.5亿元，仅有2018年以来，阳光城展开的债券发售就超过了11次；华夏幸福2015年以来已完成25次债券发售，总规模459亿元；保利地产2015年以来发售债券16次，总发售规模357.17亿元。目前还有不少房地产企业的债券发售计划仍在展开中。

Choice数据表明，从2018年1月以来，仍有39起房地产公司的债券发售计划仍在展开中，共计牵涉到1651.8亿元。这些债券发售计划中，目前只有阳光城、格力地产、万科A、苏宁环球4家公司的发售计划获得了证监会的批准后，仍须要通过发审委审查通过，其余企业皆正处于股东大会批准后或董事会批准后的阶段。过半房企负债率下降，中弘股份40亿债务逾期顺利发售债券能减轻公司的资金压力，却也为上市公司带给极大的还本付息压力。

6月21日，中弘股份透露公司债务逾期的最新进展，截至6月20日，中弘股份逾期的债务本息合计超过早先40.85亿元。目前，中弘股份旗下还有“16中弘01”等4只债券仍未届满，须要如期付息。6月27日，大公国际对中弘股份的信用等级由“B”上调为“CCC”；评级未来发展由“负面”徵为“保持负面”；债券“16中弘01”信用等级由“B”上调为“CCC”。

7月5日，东兴证券也发布公告称之为，中弘股份流动性和还本付息能力很差，盈利缺少对利息的确保能力，债务能力弱。数据表明，截至2018年第一季度末，中弘股份的资产负债率为81.89%,有息负债率超过了78.36%。类似于低比例的负债的上市公司不在少数。

Choice数据表明，139家房地产公司中，有98家公司截至今年第一季度末的资产负债率多达50%，占到公司总数的70%，其中有33家公司资产负债率多达80%。有息负债上，有67家公司2018年第一季度末的有息负债率多达了50%，其中泛海控股、铁岭新城、三湘印象、广东明珠、海印股份、海航投资6家公司的有息负债率超过了80%。相比于2017年底，今年第一季度房产企业的负债也呈现出下跌趋势，72家公司一季度末的负债率较年初有所下降，占到比51.7%；有77家公司的有息负债率较年初有所下降，占到比55%。■个股盘点万科：两周市值冷却超强360亿截至7月6日收盘价，万科的A股流通市值超过2562.19亿元，在135只地产股中名列第一。

不过在6月25日时，万科A股流通市值超过2924.27亿元，在两周内，这只龙头股总市值冷却362.08亿元。面临大大冷却的市值，在6月29日举办的万科2017年度股东大会上，万科首席运营官张旭回应，棚改政策有可能是传言，回应不公开发表评论。

公司棚改的项目，三四线城市较为多，对公司影响并不大，公司不会紧密注目这方面的信息。6月30日，万科在对话平台上也回应，棚改项目的具体操作方式否不会发生变化，公司不会维持注目，“棚改重点在三四线城市，而公司业务主要在一二线城市。”根据万科2017年年报表明，集团开建项目总建筑面积大约6852.8万平方米，权益建筑面积大约4374.0万平方米。按照建筑面积计算出来，万科有74.7%的项目面积坐落于一二线城市，按照权益投资金额计算出来，有90%坐落于一二线城市。

值得一提的是，在参予棚改项目的同时，万科还明确提出了“万村计划”，即城中村改建计划。过去几年，万科按照“出租-改建-再行出租”的模式对深圳、上海等城市的城中村存量地产展开改建。而城中村改建后的房租下跌，也曾惹来深圳富士康员工忧虑并公开发表公开信。

2017年，万科参予旧城改建项目，权益建筑面积在报告期末合计大约289.1万平方米。碧桂园：业务集中于在棚改密集堕地区即使在香港上市也无法脱逃市值暴跌大潮。6月25日，碧桂园总市值另有3204.61亿港元，碧桂园服务总市值为268亿港元。两周过去，碧桂园总市值降到2808.93亿港元，碧桂园服务总市值降到252亿港元，二者总市值合计冷却411.68亿港元，合约348.29亿元人民币。

与万科有所不同的是，碧桂园的主要业务集中于在此前棚改项目密集落地的三四线城市。年报表明，2017年底，碧桂园共计经营1468个项目，覆盖面积30个省、220个市、768个县镇区。

按地理位置计算出来，大约58%的销售源于三四线城市。就在本月，新闻报道称之为，碧桂园取消三四五线城市仅有覆盖面积战略，原因也是“用规模换现金”，减轻公司的资金压力。

这一传言已被官方回应。2017年年报表明，碧桂园可动用现金大约1484.0亿元，约上市以来最低水平，同比快速增长54%不过，现金流充裕的碧桂园仍负债累累。i回答财数据表明，2015年、2016年、2017年碧桂园的总负债分别超过3206.10亿港元、5666.89亿港元、1.12万亿港元。年报表明，碧桂园的负债率最近三年来大大上升，在2015年时负债率为75.3%，到了2016年就下降到86.2%，2017年则是88.9%。

而如果只看净资产负债率，数据也从2016年的48.65%下降至2017年的56.91%。北京城建：“棚改航母”丧失14亿市值虽不是大型地产企业，市值体量比较较小，北京城建在诸多新闻中仍被称作“棚改航母”、“棚改第一股”。而在此次棚改政策变动传言中，北京城建的市值也无可避免地受到了波及。

Choice数据表明，截至6月25日，这艘“航母”总市值151.38亿元，到7月6日早已降到136.49亿元，冷却14.89亿元。据媒体援引北京城建公布的公告统计资料，自2016年起，北京城建先后参予北京东城区望坛433亿元项目、丰台区张仪村35亿元项目、顺义临河村265亿元项目、怀柔新城50亿元项目和延庆康庄镇50亿元项目，总规模已约830亿元。今年1月16日，北京城建发布公告称之为公司取得“怀柔区城中村棚改项目”和“大兴区黄村镇海子角村、辛店村棚改项目”合计占地面积369万平米，总投资额262亿元。

上述项目规模总计超过千亿量级。据理解，在2016年时，北京城建的预付征地补偿款占到总资产比例只是2.55%，而2017年则下降到了11.49%，金额同比增加481.09%，是所有项目中快速增长最慢的一项。此外，公司长期借款金额2016年占到比仅为13.47%，2017年下降至27.18%，金额同比增加160.52%。北京城建在年报中认为，公司的利率风险主要产生于银行借款等。

浮动利率的金融负债使本公司面对现金流量利率风险，相同利率的金融负债使本公司面对公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来要求相同利率及浮动利率合约的比较比例。而在拆分现金流方面，2017年北京城建经营活动产生的现金流量净额为-139.36亿元，在2016年这个数据是-17.43亿元，同比增加699.54%，公司称之为这主要是项目投放减少所致。

此外，北京城建2018年投资活动产生的现金流量净额也是负数，为-15.49亿元，公司称之为这是追加对外投资所致。

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