ag视讯：中航地产依赖物业贡献近八成净利

本文摘要：商业地产过多和银行货款利息致多项财务指标显著上升东面中航工业集团这棵“大树”的中航地产(000043)，交还了一张并不亮眼的成绩单。

商业地产过多和银行货款利息致多项财务指标显著上升东面中航工业集团这棵“大树”的中航地产(000043)，交还了一张并不亮眼的成绩单。近日，中航地产公布2017年报，数据表明，2017年公司构建营业收入58.93亿元，同比上升6.88%，其他财务指标也显著下降。事实上，这已是中航地产倒数第三年经常出现净利润下降。2015年、2016年中航地产净利润分别为4.01亿元、1.61亿元，分别较上一年同比上升18.53%、59.77%。

针对利润持续下降的现状，中航地产涉及负责人向长江商报记者透漏，正如财报中所述，由于战略布局经常出现犯规和投资短路的商业地产，另加为号召国资委的“瘦身计划”，大大“卖卖买”，中航地产归母净利润倒数经常出现下降，业绩仍然正处于“水深火热”之中。房地产专家谢逸枫在拒绝接受长江商报记者专访时回应，中航地产盈利指标上升，其一在于投资研发的成本过低，税费减少较为大，特别是在是拿地的成本十分低，造成整体的成本上升，影响到盈利的上升；其二，中航地产本身持有人的商业地产项目过多，造成资金重复使用较慢；此外，银行的贷款利息比较低减少资金压力。一位在中航地产就任近5年的前员工日前向长江商报记者回应，退出房地产开发进军物业，有显著的“吃老本”、“健低收入”的意图。但变卖房地产开发业务资产包的中航地产转入了自身发展的下半场，未来将集中于资源发展物业资产管理业务，这也许是“满血重返” 的一个转机。

利润下降经营成本上升近日，中航地产公布2017年报，数据表明，其各项财务指标显著下降，中航地产2017年构建营业收入58.93亿元，同比上升6.88%；归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元，比2016年同期上升6.74%；其中，房地产开发业务营业收入为28.08亿元，同比大幅度上升26.01%。事实上，这已是中航地产倒数第三年经常出现净利润下降。2015、2016年，中航地产分别构建归母净利润4.01亿元和1.61亿元，同比下降幅度分别为18.53%和59.77%。

“盈利等指标大大下降，只不过是解释地产业务的发展正在走下坡路，面对退房令其的压力，所以土地投资等方面是有制约的，这都会影响企业经营规模和盈利能力。”谢逸枫指出，近年来，中航地产盈利指标大大下降，与其项目密集布局在三四线城市的战略犯规有关。利润下降的同时，中航地产的经营成本却仍在下降。

2016年中航地产销售费用为3.22亿元，同比增幅为57.78%;管理费用为3.40亿元，与2015年的3.38亿元比起，变化并不大；财务费用为4.44亿元，同比快速增长19%。对于销售费用的大幅度减少，中航地产说明称之为，主要原因是公司部分项目本年开始预售，造成销售代理费等大幅度减少。

此外，中航地产房地产开发业务占到企业总营收比重持续走低，2015年、2016年、2017年分别为65.08%、60.03%、47.65%。业内指出，尽管要求挤压地产业务，但中航地产在减少现有项目销售力度方面，依然不遗余力，这也是其更进一步减少回款、减轻公司资金压力的一种手段。挤兑多个公司和项目面临盈利指标下降的阵痛，中航地产“卖卖买”的脚步仍然没暂停。

长期以来，中航地产大大通过出让辖下公司股权以回笼资金。记者辨别找到，仅有2014年，中航地产即公开发表上海证券交易所出让 2 家子公司，协议出让 5 家子公司。

2016年底，中航地产以20亿元的价格，将旗下的9个项目包出售给保利地产，还包括在武汉的首个住宅项目九方城。2017年，中航地产又已完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和深圳市深越牵头投资有限公司27%股权的出让。截至2017年底，中航地产的房地产业务收入仅有占到总营收的47.65%，其“地产”之名已渐渐淡去。

“挤兑项目应当是合乎央企地产资源整合的必须的。而且通过此类挤兑，也受到影响资金回笼，进而增进房地产业务的辨别。这对于中航地产的轻资产业务转型也是有大力的促进作用的。

”易居研究院研究院王梦雯对长江商报记者回应。谢逸枫则指出，中航地产目前资金链的确有点问题，某种程度是负债较为低，而且公司辖下项目销售也并不是很好。而且有些项目动工的时间也不是很具体。

特别是在是负债率的提升，以及现金流紧绷，造成其被迫变卖手里的一些项目与资产。中航地产因资金承压挤兑多个业务 ，目前效果如何？“目前仍看到显著的效果，中航地产因资金承压挤兑多个业务之后，仍在四处寻找战略方向。”谢逸枫直言，从目前买项目的效果来看也并不是很好，主要是因为挤兑项目的资产规模并不大，还有其他的债务，因此即使是把手里的项目资产变卖，有可能还过于借钱。

押宝物业服务转型升级在出售房地产开发业务之后，中航地产要求集中于资源发展物业资产管理业务，从而构建公司业务的转型升级。记者辨别找到，在2016年的营收包含中，中航地产建筑楼宇工程业务的占比为2.65%，房地产开发业务的占比为60.03%，物业与餐饮等业务的占比为37.32%。

这些业务联合在2016年为中航地产带给1.61亿元的净利润。但值得注意的是， 1.61亿元的净利润中，来自地产业务的为0.33亿元，来自物业管理业务的为1.19亿元，建筑业(楼宇工程)的为0.14亿元，服务业及其他为-0.04亿元。

对比营收结构由此可知，占有营收大头的房地产业务并没沦为公司净利润的仅次于贡献板块，占到营收比重大约3出的物业板块反而沦为公司的利润“大户”。中航地产2017年年报表明，公司物业管理业务构建营收28.67亿元，占到总营收比重将近一半，对净利润的贡献将近五分之四。“中航地产之所以挤压房地产开发业务，全力投放物业资产管理业务，一是回头轻资产化发展道路的必须，二是央企统合的必须。

”王梦雯回应，通过对谦和商业地产展开物业管理为以后的转型获取了较好的基础，目前中航地产转型思路就是指住宅改向商业地产再行改向物业管理，增加了成本，在减少盈利的同时还能避免债务的风险。值得注意的是，占到净利比重如此之大的物管业务，其2017年毛利率仅有为10.55%，虽较2016年同比下降0.18%，但仍远领先于同行业。

全国物业管理协会报告表明，2016年，百强物管公司住宅平均值物业收费为2.24 元/平方米/月，平均值毛利率为 20%，十强企业平均值毛利率可约 25%。换言之，中航地产物业管理业务的毛利率刚及行业平均水平的一半。

业内指出，大量子公司与中航集团的关联交易中，服务方式为包干制和酬金制混用，或是其毛利率低落的原因之一。据理解，包干制是缴纳所有的物业费后，再行由物业公司分担管理开支成本，因此毛利率水平较低。

以主要以包干制进账的中海物业2016年数据为事例，其物管毛利率为13.6%。而酬金制为的收益不考虑到成本和费用的开支，收益金额即为营业利润，毛利率为 100%。致力于挤压房地产开发业务，全力投放物业资产管理业务，对中航地产来说是一个转型升级的契机还是又一次堕落？一位在中航地产就任近5年的前员工向长江商报记者回应，退出研发进军物业，有显著的“吃老本”、“健低收入”的意图。

但变卖房地产开发业务资产包的中航地产转入了自身发展的下半场，未来将集中于资源发展物业资产管理业务，这也许是“满血重返” 的一个转机。

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