半年报快读|中梁：净利润大涨127% 净负债率降至43.5% 全布局分散风险：ag视讯

本文摘要：8月22日晚间，中梁有限公司公布2019年中期业绩公告。

8月22日晚间，中梁有限公司公布2019年中期业绩公告。本期，中梁以自身独有的慢周转、仅有覆盖面积、仅有结构布局在构建盈利低快速增长的同时，做了低负债，构建了务实的财务水平。前7月已完成年度销售目标58% 仅有覆盖面积仅有结构布局集中风险中梁上市不过一月有余，提交的第一份答卷已显露出锋芒。

公告表明，中梁本期构建合约销售额636.7亿元，同比快速增长26.8%，已完成全年销售目标1300亿元的49%。截至2019年7月底，中梁已完成年度销售目标的58%。从区域维度来看，中梁在长三角地区进账349.8亿元销售额，占到总销售额的55%，平均值售价堪称超过了每平方米12934元，这意味著未来中梁的结转收益中将有较多低毛利的项目；公司在中西部地区和海峡西岸地区摘得151.1亿元及77.0亿元的销售额，占到比分别为23.7%、12.1%。

此外，中梁多点开花，在逾100座城市内进账了有所不同比例的销售额，其中公司在温州、台州、金华、丽水的销售额占比为9.2%、6.1%、6.0%及5.3%，分列期内前四。仅有覆盖面积、仅有结构的销售布局给中梁带给的是更为平均值的分城销售额，以及体量平稳的总销售额，相当大程度上集中了经济及政策的风险。另一方面，中梁也在减缓自己的周转速度。截至期末，中梁有214个开建项目及开建物业大约1185.0亿元，较期初的994.8亿元快速增长19.1%；还有28个已竣工物业项目及持作待售的已竣工物业大约14.4亿元，较期初的36.0亿元增加60.1%。

低盈利较低负债 规模与利润将渐渐均衡2016年-2018年，中梁分别构建190亿元、649亿元及1015亿元的总销售额，近两年的填充增长率高达131.1%，在公司销售规模由百亿穿过千亿之后，其营收规模也渐渐走高。期内，中梁构建营收205.6亿元，同比大上涨111.2%；其中研发项目结转收益204.1亿元，同比大上涨112.2%，承销面积由去年同期的79.0万平方米大上涨129.8%至181.7万平方米，这一数字是中梁期末完工面积149.8万平方米的1.2倍，中梁方面亦回应，2019年上半年去化率多达70%，其周转速度可见一斑。同时，公司已签下并未结转金额大约1500亿元，未来营收快速增长空间较小。

中梁本期的毛利亦大幅提高89.2%至50.3亿元；构建净利润大约19.0亿元，同比大上涨126.8%；构建归母净利润12.0亿元，同比大上涨81.8%。此外，随着中梁盈利规模与销售规模渐渐均衡，其费用的“错配”亦将逐步提高，能在未来释放出来更好的净利润。中梁在构建低营收的同时，还做了低负债，清净负债率由期初的58.1%降到43.5%，维持行业低位；公司期末挥现金247.2亿元，预收房款较期初快速增长187.0亿元至1141.8亿元，一年内届满负债144.7亿元，资金流动性充足，债务压力并不大。因此，中梁务实的财务状况获得了权威评级机构的接纳，取得标普、惠誉、穆迪三大国际信用评级机构给与B+评级，未来发展平稳，归属于去年以来上市内房股的高层次评级。

值得一提的是，中梁还将发放中期股息每股13.8分，派息总额约4.9亿元，占到核心净利润总额的40%。二三线城市布局比例超强八成 拿地主要依赖内部肝脏中梁多年来通过对市场周期的做到与全结构布局战略实行精准落子，在市场、外部环境发生变化时大大调整自身的战略。中梁将自己的拿地逻辑总结为：当公司资金充足、土地竞争更为白热化的时候，公司将减轻三、四线城市的布局比例；反之则不会减轻二线城市的比例。

2018年至今，中梁减少了二线及三线城市买地的比重——期内，中梁新转入18个城市，还包括西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、沈阳等重点二三线城市；截至期末，中梁布局二、三线城市的比例分别为18.2%及64.1%，二者占比超强八成。期内，公司以招拍挂为主要拿地方式提供70个项目，规划建筑面积810万平方米，平均值土地成本为每平方米3934元，总地价款252亿元。中梁副总裁游思嘉回应，公司上半年买地较为慎重，比较同业亦较为激进，同时归功于内部高达90%的销售回款，中梁以求在没大量外部融资的情况下提供土地。

“上半年中梁没做到尤其的融资，还包括IPO是7月才到账的。”游思嘉如是说。此外，公司期末总土地储备大约5300万平方米，权益储备面积4200万平方米。

游思嘉回应，截至目前中梁未售货值多达3400亿元，可以覆盖面积两年以上的销售，今年可售的资源大约在1900亿元。同时，中梁期末开建面积3259万平方米，完工面积150万平方米，持作未来研发面积791万平方米，可见中梁还将维持自己独有的高周转节奏。

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