ag视讯：投资硕果累累 揭秘阳光城的投资哲学

本文摘要：2018年首次穿过千亿门槛后，阳光城2019年构建销售2110.31亿元，超额完成年初既定目标。

2018年首次穿过千亿门槛后，阳光城2019年构建销售2110.31亿元，超额完成年初既定目标。乘势穿过“双仟亿”的阳光城于是以显得“又大又强劲“。总结2019年，规模稳定增长，品质很快提高，阳光城的“规模上台阶、品质树根标杆”战略极具效益，顾及规模与品质的高质量发展，是阳光城未来注目的重点。

克而瑞数据表明，2020年1月阳光城追加货值大约257.5亿元，位列房企追加货值名列前茅。其中顺利并购的长沙雷高路梅溪湖畔项目，占地面积大约522亩，建面近84万㎡，货值多达100亿元。据理解，阳光城第一时间该项目宽约三年之幸，这是阳光城时隔2016年并购270万㎡的新华都尚能东湾项目之后，在长沙的又一投资力作。2019年，阳光城凭借尚能东湾单盘80.18亿元的销售额，沦为长沙销售冠军，有梅溪湖项目的助力，2020年阳光城不致将保持在长沙市场的领先地位。

缴收购拿地仍然是阳光城投资最重要的途径之一。数据表明，2019年阳光城追加的3000亿元货值土储中，缴收购项目的贡献多达一半，且这些项目主要坐落于广州、深圳、重庆、沈阳等核心一、二线城市，拿地价格与周边公开市场转让的土地比起具备显著优势，为公司今明两年的销售和利润业绩奠定了较好的基础。

（录：货值数据包括缴收购原有改为项目）把时间回拨到2014年，彼时阳光城的销售规模刚构建了3年10倍的跨越式快速增长，销售规模穿过200亿元门槛，但版图还局限在福州、上海、杭州、西安、太原等少数城市，在多个都市圈的布局仍科空白。面临地产白银时代的“新的常态”，阳光城自由选择通过缴收购方式不断扩大土地储备，较慢构建全国布局，构建规模跨越式发展。2016年阳光城顺利并购物产中大资产包，是当年地产界仅次于的收购交易之一，总对价逾110亿元，总货值多达300亿元。

借力中大资产包的并购，阳光城更进一步稳固了在浙江市场的领先地位，并首进中西部重点城市武汉、南昌和成都，加快全国化战略布局，夯实了千亿之路。同年，阳光城并购广州南沙项目，全盘货值多达450亿元，顺利革除华南市场，旋即规划打造出了建面大约300万㎡的超级大盘阳光城·丽景湾，2018年构建销售金额83.2亿元，进帐广州销售套数、面积、金额三冠王。2018年，刚刚转入重庆市场严重不足一年的阳光城顺利提供渝能资产包，可售面积近200万㎡，追加240亿元优质货值，构建了在重庆市场的耕耘。

总而言之，阳光城在收收购市场的持续发力，在确保了销售额高质量快速增长的同时，近两年的拿地金额占到比销售总额也掌控在一个合理的水平，公司运营愈发务实皆好。2019年，房地产市场风谲云诡，不少开发商因资金链紧绷而被迫卖掉公司、项目，谋求接盘，而阳光城就是众多房企考虑到的合作对象，从媒体的报导中，我们均可闻阳光城仍然在紧密注目、第一时间业内机会，并在诸多大宗缴收购项目中均可见其身影。阳光城仍然坚决招拍挂和收收购举的多渠道拿地策略，首创了一条具备阳光城特色的收收购拿地路径。

上述缴收购案例的顺利，源自其较好的合作口碑、顶层的制度反对、杰出的团队构架、充裕的资金实力、灵活性的投资模式及先进设备的管理运营等方面。1合作口碑：阳光商道、合作共赢阳光城企业的价值观是“见贤思齐、顺服自牧、良知混浊、光明磊落、意气风发、勇猛精进”，秉承其“阳光商道”的经营理念，力求多方合作共赢。阳光城较好的合作态度、还款意识、契约精神在圈内竖立了较好口碑，有不少公司主动找上门来拒绝合作。

2制度反对：充份许可、高效决策坚决“精英管理，三权分立”的顶层设计，是阳光城顺利引援精英经理人的最重要筹码之一，也铸就了董事会对管理层充份许可、高效决策的发展平台。对于重点目标地块的收购决策，精英经理人带领的明星高管团队不敢拍板、不敢决策，以致拿地速度大大刷新记录。太原并州府项目从信息可行性认识到顺利签下只花上了3天时间就将100亿货值项目收益囊中，将“慢、定、大位”的收购风格充分发挥到淋漓尽致，阳光城收购决策速度沦为行业佳话。

3团队架构：架构完善、人才云集经过一系列的管控动作，阳光城集团投资管理中心具体了评审、直拓、风触、投后管理的职能定位。在收购方面，新的另设的大项目直拓团队汇集集团内部投资、财税、法务等专业人才，冲破了投资队伍全国布局的框架，扩展了投资两翼，提高了的组织的机动性和行动的高效性。

依赖收购团队细致的的组织架构、具体的职责分工，无论是收购前的风险管控，还是收购后的项目落地，阳光城都能做专业、较慢、高效。4资金实力：财务结构优化，融资能力提高阳光城财务指标大大优化。2019年阳光城现金回款逾1500亿，回款亲率超强90%，经营性现金流大幅度提高。

截至2019年9月末，阳光城短期有息债务规模及占比大幅度上升，平均值融资成本有所减少，融资结构有所改善。2020年1月，大公国际下调阳光城主体及债券信用评级至AAA级。财务及融资结构的提高，为收购工作运送充裕的资金弹药。

5投资模式：灵活多样，大力尝试在“三全五圆“的投资策略下，阳光城的收收购体系日益完善，缴收购方式灵活多样，股权并购、开建工程出让、代管代建、不良资产处理、产业勾地等皆有牵涉到，在土地市场上进行令人眼花缭乱的”花样“收购。特别是在在中大、渝能资产包之后，阳光城的收购更加变得大手笔，仍然大力谋求、认识大资产包以及总对总收购，且极具效益。在股比分配上，阳光城也从此前的意味著有限公司改以拒绝接受更加灵活性的比较有限公司、小股策画以及牵头策画。

灵活性的模式有助搞清楚双方权责、防止管理纠纷，力求合作共赢。6管理运营：精细化运营、产品力提高精细化运营管理、优良产品品质也是阳光城在收购战略落地上十分有特色的一点。

运营是收购谈判的最重要筹码，运营实力的提高将有效地推展谈判进程，达成协议双方中意的价格。特别是在在收购已完成后，对运营管理能力明确提出更高的拒绝，阳光城不会在产品设计、工程品质、营销策划、社区服务等层面展开升级创意，比如其并购后打造出的佛山半岛项目，依赖高超的品质，全装修大平层售价高达周边品牌房企竞品近12000元/㎡，散户去化率高达80%，构建了高溢价、低销量的局面，获得佛山市场接纳。阳光城正是在练好内功、提高运营实力与产品品质后，为乘机收购积蓄了能量。今明两年是房地产债券集中于届满的偿还债务高峰，在“房住不炒”政策依旧、融资政策持续放宽的大背景下，“大鱼吃小鱼“的戏码终将之后，业内终将有更加多的收收购机会，行业集中度将更进一步加剧。

但业内目前为止确实都有项目缴收购经验的房企并不多，业内有理由坚信身经百战的阳光城必会引发有资产盘活市场需求的同行更好的注目，其在收收购市场上也必会持续大展拳脚。经过多年的溶解与积蓄，阳光城对市场的趋势、对项目的价值辨别更加精准，眼光更加精辟，在“合作共赢”的收购理念提示下，必会取得更加多同行的接纳。2020年阳光城将冲击新的业绩规模，其在收购市场的高雅展现出不致助力新一轮的“规模上台阶、品质树根标杆”。

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